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户型图出炉!容积率144的越秀区新盘翻出了什么花?

这两天,广州市规划和自然资源局公布了【越秀广九大马路以东地块】的批前规划公示。

2020年9月,地块终于被深圳市海维实业发展有限公司接手,底价成交,折合楼面价31926元/㎡。

听着就让人很好奇,这个位置不错,充满波折的地块,如今经历过2年时间,究竟会打造出什么样的产品?

其中,一楼为架空层;2-3楼规划为派出所用地;4楼为商业+邮政所;5-9楼为商业。

10楼同样打造成了架空层,按照小面积地块的打造逻辑,我猜测10楼的架空层有可能会打造成一个小小的园林,配套给11楼以上的住户。

11-29楼则是纯住宅了,从规划图来看,为三梯四户设计,层高约在2.9米左右。

注:以下户型尺寸均为套内面积,按市面上常见的75%的得房率估算,套内73㎡,建筑面积则约为97㎡。实际建面以开发商公布为准。

根据平面图的尺寸估算,11层打造为套内面积约73-133平三至五房,其中A户为约118平五房三卫双阳台、B户为约73平三房一卫。

由于11层仅四套房源,有点特殊,所以我们主要分析一下货量比较多的12-29层户型。

12-29层同样是四种户型,为套内面积约88-133平的三至五房,均为东南朝向。

不过,比较令人费解的是规划图上标注的右侧卧室,居然与次卫的窗口相连??不知道批后公示会不会对此有所调整。

但次卫为暗卫,位置也比较奇怪,对客厅的布局有一定影响,此外主卫、餐厅、厨房因楼栋设计问题,采光通风都会比较弱。

C户型为面积约96平三房两卫,格局、优缺点都跟88平的户型差不多,但阳台相对没有那么方正。

D户型为面积约133平4+1房,是所有户型中面积最大的,槽点也相对较少。

户型做了双主套设计,厨房有生活阳台,西北侧还有一个阳台,后期估计可以改造成+1房设计,采光、通风也相对较好,有点可惜的是4个卧室均朝西北。

从位置来看,地块的优势很强,距离地铁6号线多米,周边还有在建的10号线号线,开车到珠江新城也不过7公里左右的事。

配套就不多说了,老城区,基本啥都有,教育、医疗都是不愁的。如500米左右就有一所百年名校清水濠小学。(具体学位划分以教育局公布为准)

即便在近一年来楼市市况不理想,其它区一手房库存量飙升的情况下,越秀区的库存量依旧从4.41万平降到了2.6万平。

容积率也非常高,达到14.4,几乎是其他商住用地的3倍,一般住宅的4-5倍。

虽然项目做到了三梯四户,但是不可避免的,整体的居住密度会相对较高,舒适度也会有所降低。

此外,值得注意的是,根据建筑的规划,项目2-3楼为派出所,4楼为商业+邮政所,5-9楼为商业;11-29楼才是住宅,居住圈层不够纯粹。

而且,根据土地出让规划,项目需配建回迁房,包括非住宅回迁房和住宅回迁房,具体哪些层是回迁住宅,目前我们还未能知道。

由于地块较小,加上容积率、规划等限制,导致项目的户型发挥空间相对较小,对开发商的考验相当大。

从目前的户型设计来看,几乎每一个户型,都有一些不可避免的硬伤存在,舒适度会打一些折扣。

虽然广九大马路地块的楼面价才3万出头,但是周边的新盘、二手房价格都并不低,可以预见其价格不会低于8万/平。

如二手方面,基本上楼龄超20年的房子,也要5万+了,较新的二手,如文德先生、粤海拾桂府,均价在8-9.6万/平。

附近还有广州楼面价高达6.45万/㎡的地王项目——广州城投·领越壹号,据说将会打造建面约88-170㎡三至四房,吹风价超13万+。